“房子已经过剩了！”
每当房价下跌，成交疲软，原因总会被归结到这上面。
再加上重量级大佬在各种场合吹风，更强化了这一信念。
但我要告诉大家的是，房子不仅没过剩，而且还非常稀缺！
一
房子过剩与否，并没有统一的判断标准。
目前业内主要参考两个数据，一个是人均居住面积，另一个是住房套户比。
通常认为，人居居住面积40平米，就已经达到了发达国家水平。
而根据第七次人口普查数据，2020 年末，我国城镇（城市、镇）人均住房建筑面积（家庭户）达 38.6 平米，似乎未来增长空间并不大。
但是！
不同省份、不同城市之间的人均住房面积，差异大到超乎你的想象。
经济第一的广东，城市家庭人均居住面积却是倒数第一，仅为29.59平方米，是全国唯一一个低于30平米的省份。
全省都这么低了，依然有城市“被平均”。比如深圳，去年城镇人均住房建筑面积仅有21.8平米，几乎只有全国的1/2。
事事争第一的上海，也有拖全国人民后腿的一天，人均居住面积也只有30.58平米，排名倒数第二。
你能说深圳和上海的房子过剩了吗？
再来看住房套户比。
从国际经验来看，成熟发达国家住房套户比在1.1左右。若套户比大 1.1，视作存量住房供给过剩。
而根据民生证券测算，，2021年中国城镇居民户已经实现户均1套房，2022 年城镇居民户均1.03 套房，水平已经非常接近。
但是！北京、上海、浙江、广东和天津，套户比明显低于这个水平。
隔壁惠州已经户均2.53套房了，深圳的套户比却只有0.49。
这说明什么？
在这些地方，房子不仅没有过剩，而且还很缺！
道理其实很好理解，整体层面的“过剩”，并不意味着个体层面的“过剩”。
惠州大亚湾，乳山银滩的海景房过剩了，北京二环、上海滨江的豪宅也过剩了吗？
把我和马斯克放在一起，我们俩都是超级富豪，但我能刷他的卡买一套汤臣一品吗？
有人又说了，可是那些过去身居高位的大佬们，也说房子过剩了啊。
你仔细看看，大佬们所说的“过剩”，全都是总体上的过剩，而非“人人不缺房”。
重庆市原市长曾透露：“中国房子严重过剩，20%的人口建造了全世界50%的房子。”
中小城市大量房子空置没人住，一线城市核心区域一房难求。
原国家统计局副局长也公开表示过：“现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。”
中小城市人口不断流失，大城市不断吸纳人口，购房需求与日俱增。
理解了这一点，你就会发现，那些喊着“房子过剩所以房价暴跌”的逻辑，有多么浅薄可笑了。
二
退几步讲，哪怕大城市的住宅数量，可以装得下所有人。房子依然是不够住的。
为什么？
至少从三个维度上，房子都不是“过剩”，而是“稀缺”的。
首先是老房子太多，新房子太少。
给大家看一组数据：
在上海，差不多有一半的住宅都是2000年以前建造，楼龄已经超过22年。
北京和天津也好不到哪里去，2000年以前建造的住宅比例近4成。
广东、辽宁和浙江，2000 年以前建造的住宅比例超过1/3。
这些楼市里的“高龄住宅”，大多是福利分房时期的产物，或者是初代商品房，基本都是纯楼梯，没有园林，甚至没有物业。
我自己也在这种单位宿舍小区住过几年。楼下没有门禁，谁都可以进出，没啥安全感。
有一次楼上装修，直接把地板打穿了，楼板厚度可想而知。
据我观察，邻居们基本是年轻上班族（租客），退休老职工（原业主）和带娃家庭（买学区房）。
三四十年前有房子住就不错了，还要啥自行车？
可是时代已经变了。现在的年轻人，从小到大见识过了崭新精致的商品房。等他们到了买房的年纪，看着上个世纪的“老古董”，是真的很难下手啊。
人人都想住新房子，但我们的房子实在太老了。
三
再给大家看一张图。
发现没有，北京、上海、广东和浙江，一居室的占比超过了1/3。这说明什么？
小户型太多了，大户型太少了！
上海和北京，三房以下户型占比近8成。四房及以上的户型，占比仅有5.4%，可以说是“一房难求”。浙江和广东，一房两房的占比也有7成左右。
再加上以前的户型设计普遍比较不紧凑，经常八九十平方做成两房户型。
同样面积大小，现在的新房能做3房，甚至3+1房，这种两房户型自然就成了不受待见的“老破大”。
而且我们都知道，市区地价贵，郊区地价便宜，市区开发早，郊区开发晚，所以大量一房两房其实是分布在市区的。
往往越是大城市的核心地段，越是挤满了小户型产品，反而缺少高品质的大户型。
放在以前，刚需是买房主力军，低总价上车最重要，小户型自然很吃香。
而现在，改善才是购买力，对他们来说，三房是最起码的门槛。
四
如果只是楼龄太老，房子太小，花点钱装修一下，改一改格局，倒也不是不能住。
但当你看到户型图的时候，绝对会一整个大崩溃。
这就要聊到第三个维度了：奇葩产品太多，好户型太少。
老房子，简直就是奇葩户型的重灾区。只有你想不到，没有它做不出来。
北京的老房子有多奇葩呢，甚至被写成了脱口秀段子。演员邱瑞吐槽北漂租房：
走进屋子就像是走进钻石的内部，整个屋子都找不到一个直角，却有四个东南角。
北京还有一种经典户型，被称为“八零筑二”，是80年代流行的两居室。
一般整个房间呈长条形状，两个卧室分别分布在两端，客厅、厕所和厨房一般都被夹在中间。厨房正对厕所，客厅厨房都没有窗子，居住体验可想而知。
50多平的面积，40多年的楼龄，总价能去到四五百万。
广州开发商近水楼台先得月，早些年深受港式设计影响，学了一堆糟粕回来。
粤语有个词叫“三尖八角”，常常被用来形容那些不方正的老房子户型，随便拿出来一个就能逼疯强迫症，或者装修设计师。
在广州市区某刚需大盘，大量二房户型采用“暗卫”设计。CBD里总价超过1000万的“豪宅”，甚至不能给业主提供两个卫生间。
无论是刚需还是豪宅，都在遭受烂户型的无差别攻击。
五
看似“过剩危机”的背后，我们面对的现实是：
不缺老房子，缺新房子；不缺小房子，缺大房子；不缺差房子，缺好房子。
只要人人都想住大房子、新房子、好房子，改善需求就会源源不断地产生，房子就谈不上过剩。
这其实是告诉我们，未来的楼市，将会是改善产品的天下！
最近盛传的“新一轮房改”，已经印证了这一点。
这份重要文件中提到：“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。”
回归商品属性，意味着商品房走向市场化，现有的限购、限贷、限价等限制性政策都会悉数退出，重回想买就能买、有钱就能买的时代。
没有了种种限制，开发商可以把更多精力放在产品上。商品房也会彻底高端化，在改善的道路上一路狂奔。
真正的优质资产，将成为全国土豪们竞相追逐的对象。
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